为什么中国一线城市的房价远比其他地方危险

[摘要]经常有人问，为什么中国一线的房价就不能像俄罗斯那样，货币贬值但是房价依然坚挺呢？

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在二线，三线以下的小城市和县城的房产，它们的房屋属性还是占主导因素，由于其参与信用派生程度低，因此金融属性弱，投机属性也弱，带的杠杆也低。

事实上，越是远离金融系统的房产的房屋属性越强，金融属性越弱，比如设想一个极端情景，一个内陆偏僻山区的农房，或者一个小县城的房子，他几乎100%就是房屋属性，这种房子很难产生泡沫，因为购买者几乎都是自住需求，投机比例极低， 所以当信贷危机爆发时，它受冲击程度也极弱，因为支撑它的价格的货币能量中信贷的部分也几乎没有，别说与信贷派生的关系弱，甚至和基础货币的关联也很弱，因为中国特色的货币制度是外汇占款占基础货币的大部分，而外汇占款基本靠外贸出口和资本项目流入而产生的，出口产业大部分集中在沿海地区中心城市，外资流入目的地基本集中在都在沿海地区，这就是导致沿海一线城市金融系统获得的基础货币来源非常丰富，这为其信贷泡沫和高涨的房产价格垫定了基础。

而沿海地区，尤其一线城市则恰恰相反，这些地方的金融系统往往发达的多，无论是外汇占款形成的基础货币还是银行体系信贷市场派生的信贷货币都非常旺盛，所以沿海地区，尤其一线城市的房价与信贷派生高度相关，金融系统产生的信贷货币的能量很大，对这些地区的房价起到了很大的影响，通俗的说就是一线城市的杠杆高，而信贷加杠杆对房价的影响往往会超调，当信贷泡沫产生时，一线城市的价格领涨全国，而当信贷泡沫破裂时，首当其冲受到冲击最强的也是一线城市的房价，金融被动去杠杆导致信贷湮灭，将严重冲击一线城市房价，因为一线城市空前虚高的房价本质就是中国信贷泡沫的体现。

此外经常有人问，为什么中国一线的房价就不能像俄罗斯那样，货币贬值但是房价依然坚挺呢？在日本模式和俄罗斯模式中会接近哪一个？其实这个问题的答案就在上文，你要看看中国现在是接近当时的日本还是现在俄罗斯，很多人错误的认为日本当时就是发达国家，我们和俄罗斯一样都是发展中国家，所以房价未来会更接近俄罗斯，这种观点还是没搞清影响房价（尤其一线城市房价）的根本原因是什么，根本原因是信贷因素。

中国现在的信贷状况各方面和日本80年代末极端相似，比如极高的非金融企业杠杆，信贷泡沫非常明显，而中国现在私人部门和非金融企业部门的杠杆率别说遥遥领先于其他DM国（注：发达国家），在EM国（注：新兴国家）中都是独孤求败，信贷泡沫已经到了震惊全世界的程度了。

日本90年信贷泡沫破裂后，信贷增速猛降，存量大幅湮灭，因此对信贷高度依赖的房产受到的冲击很大。而俄罗斯什么情况？恰恰相反，从BIS的数据可以看出，俄罗斯整个国家的杠杆率极低，别说没信贷泡沫，其信贷派生程度连其他国家平均水平都不到，比如最重要的非金融企业杠杆率如下图，连印度都不到（印度一直以低杠杆著称，所以外界普遍看好印度的可持续发展），2014年的时候才50多，现在也才60，基本就中国三分之一的程度，他根本就没有信贷泡沫，所以当2014年货币大幅贬值时，俄罗斯信贷存量受到的冲击也并不大，因为本身存量规模就很小，所以其信贷波动对房价的冲击也很小。显然中国的信贷情况和其他包括人口结构等因素都更接近日本，唯一区别就是中国的信贷泡沫比日本89年最巅峰时都大的多。

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